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在澳洲买房，你最要弄清楚的一点，是什么？ 如果你问一个人，选房子的关键指标是什么？ 十有八九都会告诉你地段！地段！地段！ 虽然大家都知道选择好地段的重要性，但是说起来容易做起来难。 到底什么才是好地段？ 怎么找好地段？ 其实很简单，要先看区域再看街道。 区域指什么？ 区域就是你所属的区，就是该栋房屋的邮编数字。 什么是街道？ 街道就是房屋位于该区的位置。 那这两者总的关系就是：区域 > 街道。 如果区域不行，房价总体就不会高，且后续涨幅也会相对有限。 如果选对了区域，但是处于不同的街道，房价也会出现巨大的价差。 街道最主要的区别就是静街与闹街、景观、地势以及离购物中心、公共交通的距离。 以“宇宙中心”Chadswood为例，在主街周围房屋的估值就不抵相对距离略远的地区。 景观就不用说，有水景、山景、绿地景的房屋，价格自然比没有这些因素的房屋要好。 而离购物中心、公共交通的距离也决定了生活的便利程度。虽然澳洲出门购物大多会开车出行，但是在诸多区域，能够搭乘公共交通（尤其是上班时间段）仍然是一个很大的加分项。 这一点，在上北区St Ives和Turramurra、Pymble、Wahroonga的房屋中位价就能看出来。 这使得，靠近地铁站的房子，有较大的市场需求。市场好的时候，涨幅会比没有地铁站的区域更加显著。 地段的流通性 买房如果只看地段，其实就是一个伪命题。 众所周知，悉尼东区，下北、靠水等都是好地段，但是动辄上千万的独立屋以及超过200万澳元的公寓是99.5%的人都买不起的，所以买房除了地段还得看需求。 那什么是需求呢？ 需求就是你现在生活的需要。 对于年轻人而言，交通便捷、商业配套设施丰富、性价比高是第排在前列的要素。 而对于有孩子的家庭来说，教育资源就成了一个重要的考虑因素。 如果说地段决定了房产的升值空间，那么产品所能满足的需求则决定了其流通性，有流通性的房产才能增值。 一套房如果能同时覆盖多种需求，那么无论市场好坏，这样房子永远不用担心。 相反，即使一套房位于核心地段，但居住价值非常弱，大多数投资者想把房产快速变现，这样的情况往往大概率要割肉离场，而这类房产的流通性太差。 因此购房者在选房时，地段以外产品能满足的需求是不可忽视的一环。 学区房的秘密 过去几年房市上涨的一个重要板块就是学区房！ 除去传统好学校林立、价值高地的东区， 悉尼的上北区（Wahroonga、 Turramurra、 Pymble、 Gordon、 Kilara等）以及西北门户（Eastwood、 Epping）是此轮学区房上涨最猛的地区。 虽然都是学期，但是两者还是有所差别的。 单公立小学，上北区就有三所公立小学属于悉尼Top 20，有五所公立小学属于悉尼Top 50。 公立学校排名靠前，吸引大批的购房者自不用多说。 但是更多的时候，购房者因学期选择上北区的房子往往是由于其扎堆的私校资源。 这就包括了华人家长特别中意的Abbotsleigh、Barker、Loreto Normanhurst 、Knox和PLC。但凡上学、放学时间，北区的A1公路双线车道都是异常拥堵，有别于其它地区都是往办公地点拥堵的情况，往上北区各个学校的路段，堵车更是家常便饭。 相比于上北区，西北门户（Eastwood、 Epping）的学区则更关注于公立学校的质量。很多工薪阶层的家长更是为了子女就学方便，而选择出租自己现有的房子，在此次租房。 家长都会有焦虑，不能输在起跑线上的焦虑。 而学区房就是这焦虑中躲不过的一道坎。 银发社区有机会 澳洲有一个常见的换房模式叫做 – 以大换小 在澳洲常会听到一个词“down size”。 实际上就是把占地相对大的独立屋卖掉，买入较小的房子（公寓房或者联排别墅）。选择此类置换房子的主要人群是老年人。 从另一个角度而言，这也是购房（尤其是独立屋）的一个重要参考指标。 因为澳洲的独立屋并不是你想买就能买，只有房东放出房源到市场，才能创造出成交的机会。 一个误区 许多买家买房的时候都会听到一个词，叫做区域规划。 每个市政厅都会为各自市区做市镇发展的长期展望和规划。 但是澳洲不比中国，许多时候基础建设即使批准了，但是到开工的时候也是各种问题频发，后续变动、延期也是常有的事。 更不要说仅仅只是留言纸张上的的规划蓝图。 所以还是回到地段论，只看现在的地段情况，不要想着那些远期的规划如何、如何。 结语 房屋是大部分人一生中拥有的最昂贵的资产，购置什么样的房产也是一个非常个性化的决定。 无论做出什么样的决定，了解每个过程涉及的成本都是很重要的。多方面比较，才能找到最适合自己的理想居所。 |
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