留学生郊区房租上涨快 设上限减少人数实际有限

联邦政府今日宣布一项立法，对新入学留学生人数设置上限，作为减缓移民速度的广泛举措之一。

若该立法通过，2025日历年新留学生人数上限将为27 万人，与2023 年相比，减少约5.3 万名学生。

不过需要正确看待去年数据，去年国际学生签证数量为有史以来最高，很大程度是因疫情期间学生人数骤减致需求被抑制，而与疫情前水平相比，仅减少约7000名学生。

设置上限无疑对留学生人数较多的大学财务产生影响，但不太可能对整个经济及房地产市场产生太大影响。

从纯经济角度看，留学生人数多对澳洲经济有利，教育是澳洲第四大出口产品，2023 财年出口额高达364亿元，也是去年澳洲避免陷入技术性衰退的因素之一。

不过，在留学生及更广泛移民人数激增的同时，澳洲提供新住房的能力却因劳动力限制、高昂建筑和资本成本而严重受阻。

到2023 年，为适应人口增长而建造的住房数量减少约8.76万套。

大量移民无疑是租房危机的主要原因，在截至2024年6月的12 个月内，共有767120 人持临时学生签证抵达澳洲，涵盖高等教育、职业教育与培训等领域，给本就紧张的租房市场带来瞬间压力，也是过去两年空置率低、租金增长高的原因之一。

学生人数激增带来的租金增长在「学生郊区」更为明显，如墨尔本的Clayton（蒙纳殊大学所在地）在截至7 月份的12 个月里单位租金价格上涨20%，悉尼大学附近的Glebe 租金上涨17%。

毫无疑问，留学生是澳洲经济的一大助力，但人口增多意味着需要更多房屋，遗憾的是，澳洲建造房屋的速度还不够快。

联邦政府已认识到这一事实，在宣布上限时承认有必要「鼓励大学新建学生宿舍，以惠及国内和国际学生」。

在这方面也有积极迹象，近年来，州政府和联邦政府一直在废除一些阻碍境外机构投资者在澳洲开发住宅项目的税收壁垒，如专门建造的学生宿舍和「即建即租」住房。

外国投资者通常使用管理投资信托基金购买澳洲房地产，并可能被征收30% 的预扣税，目前正在审议的立法将把预扣税降至15%。鉴于外国投资者占推动学生公寓和「可建可租」 住房开发的资本的绝大部分，如果该法案获得通过，很可能会在急需更多租赁住房的时候刺激开发。