澳洲办公楼价格暴跌

根据 MSCI 的数据，澳大利亚各中央商务区办公楼的价值跌幅超过了全球金融危机期间的跌幅，迄今已下跌 22%，而且可能还会进一步下跌。

自疫情爆发以来，租户需求减弱、弹性工作制的兴起，以及最重要的利率和债券收益率（商业资产的估值依据）的上涨，这些因素共同导致顶级办公楼的价值缩水。

较旧、无人问津和空置的办公楼价值进一步下跌。包括 Dexus 在内的澳大利亚最大业主的资产负债表上都出现了累计减记，其办公楼投资组合已从峰值下跌约 25%。

摩根士丹利资本国际实体资产研究地区主管本杰明•马丁-亨利（Benjamin Martin-Henry）表示：“最新的(盈利)结果比许多人预期的更为严峻，表明我们距离该行业周期的底部还有一点距离。”

“其中一些减记相当严重，导致整体水平大幅下降，”

根据 MSCI 分析，自上次高峰以来，更广泛的办公楼市场累计亏损 22%，而全球金融危机期间的峰值至谷底亏损为 19%。

跌幅影响了所有市场和等级的办公楼市场。马丁-亨利先生表示，即使是一些高端 CBD 办公室也经历了巨额减记——超过了全球金融危机期间的跌幅——价值下降了 16%。

“此次衰退主要是由于资本增长率急剧下降，录得负 8.5%——这是自 2009 年以来最糟糕的年度结果。令人担忧的是，尽管大多数全球市场正在进入复苏阶段，但澳大利亚经济放缓似乎正在加剧，”他说。

分析师还担心办公楼市场将面临更多痛苦。摩根士丹利分析师上周表示，在过去两年中，办公楼价格已贬值逾 22%，预计 12 月份下半年将“进一步下跌”。

另外，麦格理分析师表示，融资成本仍然很高，这意味着房地产市场的传统部分（如办公楼）的“增长有限”。

对办公楼行业的悲观情绪削弱了投资者的热情。2024 年前六个月，悉尼的办公楼交易数量与去年同期相比下降了 35%，比五年平均水平低了 40%。

尽管 6 月 30 日之前出现了一系列交易，上市办公楼业主 Mirvac 和 Dexus 以总价值超过 11 亿澳元的价格出售了 5 Martin Place、367 Collins Street、40 Miller Street 和 255 George Street 等建筑。

上个月，Charter Hall 以约 3.95 亿澳元的价格将 333 George St 建筑卖给了德国集团 Deka Immobilien。这笔交易是在经过一年多的广泛销售过程后最终完成的，包括 Cbus Property 在内的追求者一直在争夺这笔资产。

墨尔本最新的办公楼交易凸显了房东所遭受的打击。Dexus 以约 4000 万澳元的价格将 425 Collins Street 卖给了精品房地产投资集团 OneEast Capital，比其峰值价值低了约 20%。

Dexus 去年通过收购 AMP Capital 的房地产和国内基础设施基金业务控制了 425 Collins Street。

根据 MSCI 的数据，墨尔本的买卖价差（卖方和买方预期之间的差距）从 2024 年初的 20% 扩大至 35.7%，而 Collins Street 交易正在进行中。

投资者对在墨尔本收购办公楼仍持谨慎态度，因为墨尔本的远程办公比其他首都城市更为普遍。2024 年上半年的交易量同比下降了 30%。

马丁-亨利表示，虽然办公楼价值受到重创，但一些市场出现了复苏迹象，包括悉尼中央商务区，那里的买卖价差有所改善。