未来三年内，建房出租项目将统治墨尔本

澳洲房地产咨询公司 Charter Keck Cramer 表示，尽管建后出租公寓（BTR）的价格比高端租赁物业高出 26%，但预计未来三年墨尔本市场公寓一半以上仍是建后出租公寓。

Charter Keck Cramer 澳洲执行董事 Richard Temlett 表示，与开发建后出售项目的同行相比，建后出租开发商更有能力提供供应。

“与开发出售项目的开发商不同，建后出租开发商不需要预售来获得资金，因此他们可以更快地提供供应，尽管他们需要证明其项目的可行性才能筹集资金，虽然强劲的租赁需求将支持建后出租项目，但降低对外国投资者征税等成本将加快交付速度。”

墨尔本建后出租公寓的供应量预计将增加，未来 12 个月将有 4650 套竣工。

Charter Keck Cramer 预计，未来三年内，平均每年将有 4100 套新建房屋。

“墨尔本仍然是‘建后出租’项目的中心，40% 的已建成房屋和 60% 的未来房屋都位于墨尔本，然而，由于成本急剧上升，供应已经减少，许多开发商无法筹集股本以继续进行项目。”

‘建后出租’开发商面临的主要障碍之一是对管理投资信托征收 30% 的预扣税，海外参与者通常通过该信托持有他们在澳大利亚开发的‘建后出租’资产。

“我们绝对需要正确的政策。主题非常明确，这个行业一旦投入运营，就会具有弹性和可靠性，但我们需要完善这些税收政策和开发审批政策设置，”Mirvac 基金管理首席执行官 Scott Mosely 表示。

将预扣税税率减半——使其与其他外资商业地产投资保持一致——的立法提案于今年4月公布，目前仍在议会审议中，陷入了围绕国家住房政策的激烈政治辩论。

该立法规定了减税的资格，包括要求在“建房出租”项目中，10%的住房必须作为经济适用房提供。大型开发商警告称，这一要求可能会排斥外国投资者。

根据Charter Keck Cramer的数据，与传统租赁市场中最昂贵的75%相比，大多数“建房出租”产品的价格要高出26%左右。

与整个租赁市场的前 5% 相比，建后出租公寓的租金高出约 7%。

Mosely 先生说，一些开发商已经提供了更实惠的租赁选择。

Temlett 先生表示，到目前为止，在当前环境下，待售公寓的开发商无法启动项目，因为实现预售目标的项目较少，无法获得建设资金。

今年上半年仅推出 2100 套公寓，为 15 年来最少。

墨尔本每年必须提供 15,000 至 18,000 套公寓才能满足基本需求。

但新建待售公寓供应量预计将进一步下降，预计未来三年每年仅交付 4000 套公寓。

“开发商和金融家对推出项目感到担忧是可以理解的，因为公寓预售速度极慢，而且大多数项目在财务上仍然不可行，”Temlett 先生说。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，鉴于墨尔本房价持续下跌、建筑成本上升和税收增加，开发商很难收取溢价来提高利润率。