报告建议实行严格负扣税管理 房东所得与多种要求挂钩

根据一项新的建议，业主能否获得负扣税和资本利得税优惠，将与他们的房产状况和5年租赁协议挂钩。

墨尔本皇家理工大学（RMIT）的一份政策讨论文稿提出的变化旨在改善租户的生活条件，同时提高联邦政府在税收优惠和联邦租金援助上花费的100多亿澳元资金的价值。

这份文件出炉之际，绿党18日与两党联盟一道投票决定推迟政府针对首次购房者的Help to Buy Scheme（购房帮助计划），条件是只有政府同意逐步取消负扣税和对投资者的资本利得税优惠，并冻结租金，该党才会支持该立法。

工党在输掉2016年和2019年的选举后放弃了改革计划，取消这些优惠是工党当时住房政策的重要组成部分。

RMIT城市研究中心主任多德森（Jago Dodson）是该报告的合著者之一。该报告建议建立一个全国性的租赁监管体系，为租金的宜居性设定全国性标准，并为租赁协议设定理想的条款。

多德森的报告建议，如果房东想要享受目前享有的部分负扣税和资本利得税优惠，他们需要提供5年的租约（租户可以在不通知的情况下违约），每次租约只涨一次租金，而且只涨10%，确保房产符合NatHERS七星级能源评级，并允许宠物入住，以及其他条件。

想符合这三个层级中的任何一个，都需要住房和租约符合租金监管体系设定的标准，并提供至少比市场价值低5%的租金。层级和对房东的奖励将由所住房客的类型决定。

第一层将是最广泛的，任何租户都可以使用，并将获得75%的负扣税折扣和10%的资本利得税折扣，这将考虑到通胀。

第二层适用于租金援助接受者，将获得全额负扣税福利和20%的资本利得税折扣（经通胀调整）。

第三层将通过与州政府或住房供应商签订的分租租约，为通常住在公屋或社区住房的租户提供住房。它将获得全额负扣税折扣，以及扣除通胀因素后30%的资本利得税折扣。

现在，投资者只要持有房产至少12个月，就可以享受50%的资本利得税折扣。

多德森说，这对租户来说是最好的情况，但他鼓励政府与租客权益团体合作，确定具体条件，前提是该方案得以实施。

房东将被要求自我报告其纳税申报表的遵守情况，如果他们做错了，将受到澳洲税务局（ATO）的强制执行。

负扣税评论家霍尔顿（Richard Holder）教授支持这一提议，但他担心分层制度可能过于复杂。

这位新南威尔士大学经济学教授说，我们需要更多的创造性思维来思考如何让这些东西发挥作用，总的来说，这是税收政策的首要问题，简单的政策往往比复杂的政策好。

霍尔顿说，该提案表明，联邦政府有可能取代各州来监管租赁市场。

新州租客工会行政总裁罗斯（Leo Patterson Ross）表示，提高澳洲人从政府对房东的税收优惠和租金援助支出中获得的好处是一个好主意。

他说，这是利用我们现有的税收规则，更好地完善租房系统的想法。我们的税收减免，尤其是负扣税，之所以存在，是因为你在经营一家企业，这些都是商业支出。