对于许多澳大利亚人来说，拥有住房是一个梦想

证据终于出现了，对于许多年轻一代来说，在自己想要居住的地方拥有一套房子的古老梦想已经消失，或者将被大大推迟。

即使购买一个简陋的住所的成本至少也已成为“晚年生活”的替代方案，或者在某些情况下完全不可能。

简而言之，自 2000 年以来，房价的上涨速度是平均收入的两倍，随着时间的推移，这降低了大批人口购买住房和还清住房的能力。

悉尼的 CoreLogic 数据准确地说明了原因，而且这种趋势在全国各地基本上都在重复。

对于全职工作并赚取中等收入的夫妇来说，他们可以在不花费超过 30% 工资用于还款的情况下购买郊区的百分比已从 1994 年的 67% 下降到现在的 19.2%。

距 CBD 10 公里范围内，这一比例已从 31.7% 下降至仅 3.8%。

是时候寻找替代梦想了

那么，考虑到那些在退休时没有得到回报的屋顶的人需要做出一些相当艰难和昂贵的决定，那么有哪些可以“卖”给年轻一代的替代梦想以及如何实现它们呢？

好吧，我建议的第一个选择是推迟最初的梦想，而不是完全放弃它——也许通过租金归属或推迟购买第一套住房，也许推迟十年或更长时间，以使其更便宜。

然而，还有其他一些可供追求的梦想，这些梦想提供了类似的财务机会，让您过上成功的生活并实现成功的退休生活，而无需担心太多的金钱问题。

杠杆是房地产的秘密武器

首先要记住的事情之一是，房地产成为一项如此巨大的投资的关键原因之一并不是实际回报，而是杠杆对该回报的影响。

如果你借了价格上涨的房产的 80%，那么真正放大回报的是杠杆，而不是实际回报本身。

事实上，股票市场的回报率略高，截至 6 月的十年间，ASX 200 总回报指数的复合增长率为 8.06%（包括再投资股息），而同期悉尼平均房价复合增长率为 7.1%，单位回报率仍然较低。

其他主要资本的情况也类似，所以关键不在于回报，而在于杠杆效应。

放弃房产梦想的其他好处

与房地产相比，股票市场还有其他好处，主要是可以使用美元成本平均随着时间的推移逐渐购买股票，并且无需支付大量印花税、利息或交易成本。

与此相反的是，拥有自己的房产来居住是免税的，这是一个了不起的特点。

增加股票市场投资杠杆的一种方法是使用杠杆交易所交易基金或保证金贷款，我在这里更详细地介绍了这些策略。

还有另一种产品，旨在使股票市场投资更像购买房屋，并附带必须随着时间的推移还清的贷款。

被称为 FundLater 的想法是，投资者投入 4000 美元的自有资金并借入 6000 澳元，总共花费 10,000 美元购买交易所交易基金或 ETF 投资组合，通过 20 个月分期付款 325 美元的方式偿还 6000 澳元。

这意味着他们总共支付 500 美元的费用。

包括强制储蓄的方法

这个想法是借款人立即获得更大的市场敞口，并逐渐还清所欠债务。

显然，该产品可以扩大或缩小规模，但基本思想是，它的功能就像住房贷款等强制储蓄产品一样，并且对许多人来说都是熟悉的概念。

偿还债务通常比遵守储蓄规则更容易。

与所有杠杆产品一样，如果在贷款期限内股市下跌，最终投资金额可能会低于您的贡献金额，因为债务会放大损失和收益。

最大的优势之一是，您知道预先还款的金额，因此与保证金贷款及其随之而来的追加保证金风险相比，还款更加直接，也不像高调行为。

谨慎借贷是值得的

一些理财规划师对在股票市场投资中增加杠杆持谨慎态度，这是可以理解的，但对于长期应对股票市场陷阱和周期的客户来说，他们会更放心。

每种方法——保证金贷款、结构性贷款或杠杆ETF——都有各自的优点和缺点，因此投资者应选择最适合自己的方法。

然而，在选择杠杆 ETF 时，重要的是要避免为交易而设计的杠杆率非常高的 ETF，而应使用杠杆率接近 30 或 40% 的 ETF。

即便如此，值得记住的是，考虑到债务给本已波动的股票市场带来了额外的波动性，您获得良好回报的最短投资期限可能会比使用非杠杆产品要长一些。