墨尔本这些地区租金飙升 将成新开发目标

自疫情以来，墨尔本租金上涨幅度最大的郊区被认为是州政府未来可能针对的高密度开发区域。

据最新的PropTrack数据显示，Ashburton、Parkville、Aspendale、Caulfield South、Glen Waverley和Carlton等交通便利的地区在过去三年里周租金大幅上涨，增幅均超过40%。

这些区域属于200多个租金上涨的郊区之一，与2021年相比，单元房租金每周至少增加了100澳元，而像墨尔本、West Melbourne和Southbank等高密度开发中心则位居租金涨幅榜首。与此同时，304个地区的独立房租金也上涨了100至315澳元。

上周末，州政府宣布了25个墨尔本区域允许开发商建造最高达20层的高楼，并透露未来还将公布另外25个区域。目前公布的区域中，只有Oakleigh位列PropTrack过去三年租金涨幅最大的前20个区域之一，显示出租户在维州政府规划中的代表性仍然较少。

尚未被政府命名的租金大幅上涨区域还包括Alphington（涨幅150澳元，38%）、Watsonia（150澳元，38%）、Kew（158澳元，37%）和Bentleigh（160澳元，36%），它们也跻身租金涨幅最高的前40个地区。

房地产专家认为，得益于强大的公共交通连接和完善的本地基础设施，这些区域将成为开发商易于出售项目的理想地段，租赁需求旺盛很可能吸引一向偏好购买高密度住房的投资者。

过去三年墨尔本单元房租金涨幅最大的郊区：

区域单元房租金中位数涨幅增幅
Melbourne$640$26068%
West Melbourne$600$22058%
Southbank$650$23557%
Ashburton$750$26053%
Docklands$650$22553%
Travancore$520$18053%
Box Hill$570$18548%
Caulfield North$590$19048%
Caulfield South$590$19047%
Parkville$540$16544%
South Yarra$575$17544%
Footscray$500$15043%
Notting Hill$500$15043%
Oakleigh$580$17342%
Aspendale$640$19042%
Blackburn North$580$17041%
Glen Waverley$650$19041%
Essendon North$480$14041%
Forest Hill$550$16041%
South Melbourne$610$17440%

数据来源：PropTrack，统计2021年9月至2024年9月间租金涨幅最高的单元房价格中位数。

支持新住房开发的Yes In My Backyard组织的主要组织者Jonathan O’Brien表示，墨尔本一些拥有良好交通连接的沿海地区（如Aspendale）的房租在三年间从450澳元/周涨至640澳元/周（42%），可能成为吸引开发商建造类似于黄金海岸的高密度住房的理想地段。

O’Brien本人倾向于租房而非购房。他指出，虽然昆士兰高楼的高度或许不适合墨尔本，但政府在决定提高密度的区域时应考虑不断上涨的租金。“我认为我们应该把价格当作它的本质——需求的指标来看待，”他说，“租金完全响应需求，增加空置房源（并降低租金）的唯一方法就是建造更多房屋。”

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，增加住房供应是“长期内唯一可持续的解决方案”。Creagh补充道，高密度住房一直以来都更受开发商青睐，而并非购房者的“首选或受欢迎的选项”。但她认为，长期来看，这一情况或许会有所改变。

澳大利亚都市发展研究所维州首席执行官Linda Allison指出，租金飙升表明需求明显超过供应，逻辑上看，租金大涨的区域“确实值得探索”。她还表示，特别是在老城区，随着人口老龄化，对家庭护理和支持的需求上升，附近需要负担得起的员工住房。

Ashburton在过去三年中租金涨幅居于高层建筑区之外的最高位，典型单元房租金从每周490澳元上涨至750澳元（53%）。

虽然墨尔本的租金在过去三年中大幅上涨，但 PropTrack 数据还显示，过去三个月内，100 多个郊区的租金持平——这是迄今为止墨尔本租赁市场已达到“可负担上限”的最强烈迹象。