随着婴儿潮一代渐渐老去 澳洲人投资房产热情消退

曾几何时，房地产只是一个居住的地方。现在，对许多人来说，物业投资更接近于一种全国性的爱好——一种被视为介于退休计划和即时致富门票之间的资产类别。

根据澳洲税务局（Australian Taxation Office）的数据分析，房地产投资者在过去几十年中稳步增长，从1980年的仅占纳税人的5%，增加到2014年的21%，翻了两番。

但如果仔细观察，澳洲人投资房地产的热情开始降温。房地产投资者在这个国家纳税人中所占的比例已过高峰期。

纳税人申报租金收入的比例在2014 年趋于平稳后，自2017 年起逐渐下降，在2022 年创下19.4% 的12 年新低。

房地产投资者的绝对数量也在下降，从2019-20财政年度的峰值239万，下降到2021-22财年度的229万。

人们可能不会意识到，房地产投资已经因过去一个月关于工党对削减投资者税收减免（如负扣税和资本利得税折扣）的头条新闻的猛烈冲击而下降。

虽然联邦财长甘马斯（Jim Chalmers） 上周有效地扼杀了对房地产投资者的这两项税务优惠的任何更改，但这场辩论可能会让更多投资者怀疑将现金存放在房地产中是否值得。

格拉坦研究所（Grattan Institute）房地产专家科茨（Brendan Coates）表示，澳金融和保险管理局（Australian Prudential Regulation Authority）实施的更严格的贷款规则似乎可以解释为什么出售房产的投资者多于购买房产的投资者。

由于房地产市场看起来过于泡沫化，金管局在2014 年12 月告诉银行，将向房地产投资者提供的贷款年增长率保持在10% 以下。房地产价格增长很快恢复，这家监管机构随后于2017 年3 月颁布了一项新法令，迫使银行确保只付息贷款不超过所有新发放贷款的30%。

科茨说：「这可能有助于提高房屋拥有率，因为如果投资者发现更难为房屋融资，那么根据定义，其他购买者将是自住者。」

流向投资者而不是自住业主的新房贷款份额从2014 年的约45% 下降到2018 年取消这两项措施时的约30%。

虽然规则已经取消，但贷款标准仍然比2014 年之前严格得多，这使得投资者更难大幅杠杆进入市场。

地产研究机构PropTrack的高级经济学家莱恩（Paul Ryan ）表示，自2017 年以来，投资者面临的时期比过去十年更加艰难。

「在金管局2014 年底的投资者贷款增长限制之后，投资者的利率溢价——以及贷款标准的广泛变化降低了投资者的借款能力;疫情爆发前价格增长放缓的时期;然后，大流行期间租金需求和价值的重大不确定性——都做出了贡献。」

科茨表示，投资者也可能不再期望房地产能提供与过去相同的资本增长率，许多储户现在选择将资金投入其他资产类别。 9 月份，西太银行（Westpac）和墨尔本研究所（Melbourne Institute） 调查的消费者中，只有10% 的人表示房地产是「最明智的储蓄场所」，远低于24% 的长期平均水平。

房地产的高价格意味着投资越来越局限于不断缩小的富裕退休人员群体，这无济于事。

婴儿潮一代出生于1946 年至1965 年之间，是澳洲最狂热的住宅投资者，与其他几代人相比，他们一生中表现出更高的押注房地产倾向。

2000年，当婴儿潮一代年龄在35至54岁之间时，40岁以下的年龄组是最大的投资者群体，占总数的33.2%。第二大群体是40 至49 岁的人群，占所有投资者的28.1%。

随着婴儿潮一代的老龄化，普通房地产投资者也在老龄化。婴儿潮一代现在年龄在59至78岁之间，60岁以上已成为最大的投资者群体，其次是50至59岁的纳税人。

40 岁以下者现在是投资最少的年龄组，因为负担能力挑战阻碍了千禧一代进入住房市场，无论是作为自住者还是投资者。

莱恩表示，住房负担能力对投资者的人口构成产生了很大影响。

他说，对于大多数人来说，投资物业是在购买自己的房屋后购买的，但更高的价格意味着家庭进入住房市场所需的时间比以往任何时候都长。与此同时，年轻一代越来越多地关注另类投资，例如股票。

他说：「但对人口结构影响最大的可能是晚退休的趋势——许多投资者持有房产直到他们停止全职工作，退休人员的典型年龄从2000 年的54.4 岁增加到今天的64.8 岁，房地产投资者年龄越来越大也就不足为奇了。」

科茨说，有一代投资者在2000 年代后购买了投资物业，现在已经退休但没有出售它们，这可能是为了逃避缴纳资本利得税。 「如果你在2000 年代初以微薄的价格购买了一处房产，你的资本收益现在相当可观，你持有房产的时间越长，这种锁定效应就会越来越大。」

这也与证据表明，老年人倾向于过着不必要地节俭的退休生活，持有资产，仅仅靠收入生活。

科茨说：「人们可能靠从他们的房产中获得的租金过活，但他们肯定不会变现资本来为更奢侈的退休生活提供资金。」

澳洲人对房地产的痴迷使一些人成为百万富翁，而另一些人则成为旁观者。当婴儿潮一代沉浸在他们的实体财富中时，年轻一代想知道这是一个持续了太久的「爱情故事」。