澳洲移民：这锅可不背！揭开澳房产负担危机真相

发表于 2024-6-6 21:31:12

导读：房租和房价双涨，负荷难忍政府失职导致供需失衡四大因素抑制建筑业短长期措施兼顾解决房产困境投资综合考量，信贷市场是好标的随着新财年联邦预算案的公布，澳大利亚移民申请者也迎来了2024-25财年移民政策的一系列重大变革。
其中永久移民配额稍有下调，从19万减至18.5万。要知道在过去4年里，这一配额基本保持了稳定。而反对党党魁Peter Dutton则表示将移民数目减少到14万。
这对澳洲移民来说是个重大消息，因为移民配额一直被视为影响澳洲房屋可负担性的重要因素之一。
不可否认，澳大利亚正面临17年来最严重的房屋可负担性危机。如果深入分析行业数据则可揭开其背后真相。
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<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">房租和房价双涨，负荷难忍</h1>
要想看清目前房产市场现状，先来看三组数据。
过去五年，澳洲全国租金中位数飙升了 38%，大部分地区的空置率已降至历史最低水平附近。
澳洲房租与收入比也夸张的达到35%-40%，高于经济合作与发展组织（OECD下面简称经合组织）给出的30%-35%，这意味着居民们用现有收入来租房非常困难。
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PropTrack的高级经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，澳洲房租飙升的速度大大超过了工资的增长速度。本土典型收入家庭的年收入中位数大约为11.1万澳元，但他们只能负担起市面上39%的租赁房源。
新南威尔士州房地产研究所首席执行官Tim McKibbin认为情况“危急”。他呼吁建造更多的住房、加快审批流程并减少对新房主的税收负担。而且他认为，在目前的环境下，租房者几乎不可能存下首付。
Tim McKibbin感慨，“伟大的澳大利亚梦正在从我们的指缝中溜走。”
而第三组数据则显示，现在年轻人想在澳洲购房异常困难。澳大利亚的房价与收入比已经达到10到12：1，远高于经合组织（OECD）平均水平的5：1。
此外，根据最新的《Domain房价报告》，悉尼的中位房价达到了创纪录的160万澳元，全国的房价更是实现15个月的连涨。
可以说，大约十几年甚至二十年前，超过50%年轻人可以在澳洲拥有自己的房产，而现在却不到45%，买房对年轻人来说越发的遥不可及。
可见，澳洲房屋可负担性问题实实在在的成为了严重的社会问题。
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">政府失职导致供需失衡</h1>
问题的源头何在？主要是因为政府管理职能的失职。
核心首先是供需关系，澳洲的新房供应无法跟上人口增长的势头。
由于较高的人口出生率，从2000年开始澳洲自然人口的增长保持在25万/年-30万/年，这在西方发达国家里属于高位。
同时，根据移民数据显示，2010年-2021年，澳洲的移民人数增长约20万，新冠疫情爆发前则接近30万。
但是，疫情爆发后移民人数急剧下降，甚至出现自二战以来首次的移民净流出。上个财年，不算临时人口，澳洲吸纳近50万净移民。
因此平均计算，澳洲整体人口增长在25万/年-30万/年。考虑到澳洲平均家庭的人口结构为2.5人，所以政府每年需要新建24万套房屋来满足人口增长的需求。
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然而实际上，从2015年-2018年，尽管澳洲政府勉强实现20万套的物业建设。今年3月，澳洲统计局发布的住宅审批数据显示，3 月份住宅审批数量再下降 1.1%，达到 2012 年 4 月以来的最低月度水平。
截至 2024 年 3 月的一年中，仅批准建设 16.3万套房屋，比目标少约 7.7万套，是 2013 年 3 月以来的最低水平。
如此一来，在人口增长激增的同时，澳洲本土住宅建设也已降到10年来的最低点。
咨询公司Macro monitor的最新数据显示，随着材料和融资成本的降低，新项目或将增多，即使澳洲住宅建筑业在未来5年内将两次实现24万套新住房的开工，但仍达不到120万套住房的目标。
该公司发布的《2024年4月澳大利亚建筑展望：住宅报告》预测，在截至2027年6月的一年中，新住宅开工数预计将上升至25.2万套，并将在2028年回落至24.7万套，中间的其他三年，每年的总开工数将低于预期，创造近106万套住房。
这就解释了，为什么澳洲房价一直在涨，但还在经历有史以来最严重的租赁危机。
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">四大因素抑制建筑业</h1>
深入探究后，我们总结出影响建筑行业的四个重要因素，其导致了房产市场的供需关系失衡，主要发生在2017年到2018年后。
因素一：政府皇家委员会调查
2017年-2018年，澳大利亚政府对银行业展开了全面调查，旨在揭发澳洲银行、保险公司和养老金公司等金融业所存在的种种不法行为，并希望为澳洲金融业的健康发展打下坚实基础。
结果，大银行受到了全面的限制，不敢向市场大量提供信贷，导致民众难以获得房贷、建筑贷款或开发贷款，也导致开发商活动受阻，发展速度显著减缓。
因素二：新冠疫情爆发影响
疫情爆发后，建筑行业受到了严重打击。许多活动被迫停止，澳洲建筑行业的倒闭率高达25%，成为最受打击的行业之一。
同时，由于供应链危机，建筑材料价格上涨、劳动力成本增加等问题也进一步加剧了澳大利亚建筑行业的困境。
据澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，在新冠疫情之前的3年中，建房成本从大约31.5万澳元增至33.1万澳元，涨幅为5%左右。
然而在过去3年里，建房平均成本急剧上升了53%。
最新数据，今年1月新房建设的平均成本已经飙升至约49万澳元，相较于1年前的44.6万澳元，涨幅接近10%。而2021年1月，这一数字仅为32万澳元。
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因素三：政府实施各种税收政策
尽管在新冠疫情期间，政府向企业提供了大量资金，鼓励企业继续运营，还及时提供了失业补贴，但这些资金最终还是需要从民众手中收回，就在无形中给澳洲人民造成了负担。
因素四：与加息密不可分
澳洲从新冠疫情期间的零利率到如今加息至4.35%，利息成本增加了4倍多。而这种成本是由开发商和持有房贷的个体来承担，当然也就会转嫁给租户。
因此，以上因素是导致澳大利亚房屋可负担性持续恶化的核心原因，而并不仅是移民的问题。
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">短长期措施兼顾，解决房产困境</h1>
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在我们看来，解决澳洲房产困境情况的方法需要从短期和长期两个方面着手。
从短期看，应该给予开发商更多自由，不再限制新房的建设，并提供足够的支持政策，甚至考虑引进更多海外建筑工人来解决劳动力短缺问题。
同时，可以利用科技手段，如模块化建筑技术，来加速房屋建造过程，以满足日益增长的人口需求。
值得注意的是，自上世纪90年代以来，澳大利亚一直面临着生产力不断下降的问题，导致其生产力水平远低于一些发达国家。
因此，长期解决方案应该集中在提高生产力水平上，而不仅是依赖于福利政策等表面措施。
尤其是在人工智能可能本质上解决生产率低下的时代，澳洲政府应该将更多资金投入到人工智能行业的发展中。比如，培养更多人才，推广生产力革命技术的使用等。
只有通过这种方式，才能提高劳动力水平，创造更多收入，让企业获得更高利润，从而解决生产力低下导致的问题，也是长期解决澳大利亚房屋可负担性和生产力低下的核心方法。
不幸的是，目前澳洲政府尚未采取相应的行动。
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">投资综合考量，信贷市场是个好标的</h1>
对于那些考虑在澳大利亚进行投资和财富管理的人士，建议综合考虑澳洲当前的经济和政策环境，以及澳洲房产市场的不确定性。
首先，澳大利亚的人口增长一直稳健，其对长期房地产投资来说是个好兆头。尽管当前房屋可负担性较差，但长期来看，澳大利亚房地产市场仍然具有积极的潜力。
其次，结合目前的高利率环境，开发商和建筑商在与银行谈判时面临诸多不利条件，因此私募信贷市场蓬勃发展。
从全球范围看，如果现在选择澳洲或海外私募信贷机构进入，也有望带来接近8%，甚至10%以上的投资收益，这对于寻求高回报率的投资者也许是个不错的选择。
最后，我个人认为避免某些政客上台至关重要。
他要了解房屋可负担性的根本原因。如果他的观点缺乏经济学常识，或者出于政治目的来妖魔化移民，这对澳大利亚来说是不利的。
毕竟，对于一个移民近30%的国家来说，这样的做法可能会后果严重。
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