<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;"><strong style="color: blue;">导读：</strong></p>涨幅背后驱动因素投资春天来了吗？难出现下滑现象<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">与国内滑坡式跌落的房价形成鲜明对比的是，澳大利亚近年来飙升的房价。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">若把时间线拉长至疫情刚开始，2020年3月份至今，澳大利亚全国房产价格已经飙升40%，偏远地区房价的涨幅则更为惊人，高达54%。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">表现最突出的是布里斯班和昆州其他地区，过去四年内的<strong style="color: blue;">涨幅超过60%。</strong>其次是阿德莱德和南澳其他地区，以及珀斯和西澳其他地区，涨幅也都基本接近或超过60%；不过热门地区，墨尔本和悉尼的涨幅仅有17%和34%。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/dd87fd513ef34527a2b28679225c6c30~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=pGmLLDw%2FqHcAsShvk6XunVVdXYM%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">而根据Corelogic最新的数据显示，澳大利亚全国房屋价值指数（HVI）已经实现了连续14个月的涨幅。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">不仅如此，从去年11月份起，全国房价便开始每个月创下新高。澳大利亚全国住宅的总价值在去年年底已经<strong style="color: blue;">达到10.4万亿澳元的新高</strong>，过去5年增速高达60%。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/22b412f7e56e45169348260785b0dc73~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=iWRzirvoje1ZyjChyqAUczJrk1w%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">如此高的房价背后到底受何因素推动？随着降息周期的到来，房价未来走势又将如何？</p>
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">地区分布大不同，背后有这些因素驱动</h1>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">房价上涨的根本原因，自然还是严峻的<strong style="color: blue;">供需矛盾带来的住房可负担性危机</strong>，也就是来自<strong style="color: blue;">人口增长的需求压力和住房供应的不足</strong>。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">从<strong style="color: blue;">人口增长</strong>来看，首先是澳大利亚目前创纪录的海外净移民，在上一财年净增518,000人，是有记录以来净流入量最大的一年。大量移民的涌入导致对住宅的需求激增，对于房产买卖和租赁市场来说，均为重大利好消息。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/0f0e85c509f6413c86beaec0f59e1123~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=lZlbW%2FN1X%2FoAF8q9yWGsKL%2BewSk%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">从<strong style="color: blue;">人口增长的地域分布</strong>来看，昆州在上一财年内，是出现人口净流出最少的州。2020年3月份以来，人口增速最快的前10个地区中，有6个位于昆州。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/be24e14346534d34a8d955fe53a96052~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=sw0N4uDFYZwlf1jARPfPtk1rGFc%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">一个更直观的数据是<strong style="color: blue;">人口的绝对增长</strong>，排除了人口较少、基数较低但增长百分比较高的地区后，布里斯班是唯一一个人口超过100万的行政区，而一年内人口增长近4万人，是其他行政区同期人口增长数量的两倍还多。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p26-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/44a586bc7b47495a92c140aec21abe45~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=1EH9gGY5YOQKHW0clXEr6aVWA6U%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">因此，国际和州际移民的大量涌入，导致布里斯班和昆州其他地区的人口对房屋的需求大幅增长。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">从供应端来看，<strong style="color: blue;">昆州房屋造价高</strong>是供应短缺的重要原因之一。根据昆士兰房地产协会（REIQ）的统计，<strong style="color: blue;">昆州的建筑成本要比其他州高出30%</strong>。过去几年内的利率上涨、供应链危机和劳动力短缺，都阻碍了昆州的新房供应。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">不过在昆州，最根本的问题还是<strong style="color: blue;">复杂的政府法规</strong>，政府的过度监管以及审批过程的繁文缛节大大拉长了新房供应时间。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">以建造联排别墅为例，独立住宅只需要通过三项审批，一般10个月可以拿到批文；而联排别墅则需要从不同的市政厅和机构通过30多项批准，<strong style="color: blue;">审批时间可能长达2年</strong>。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">再加上依然位于高位的建造材料成本和固定价格的建筑合同，这无疑大大提高了昆州建筑商的时间和金钱成本。在常住人口增加之后，整个昆州的房屋供应危机会更加严重。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">而珀斯和阿德莱德这次强劲的涨幅，则更多是因为与其他地区相比原本就<strong style="color: blue;">偏低的房价</strong>。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">不仅如此，当前<strong style="color: blue;">房屋库存供应量</strong>远低于疫情之前的平均水平30%以上。在国际和州际移民激增的刺激下，导致这两个城市的卖方市场有充足实力快速推高房屋价格。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">2023年房价增速最快的前10大城市中，有8个城市均位于珀斯。Armadale年内房价经过接近30%的巨幅增长后，也才达到61万澳元。因此，虽然目前珀斯的房价已经处于历史高位，但依然是澳大利亚全国首府城市中<strong style="color: blue;">房价最低、同时也是可负担性最高的首府城市</strong>。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/563fb05d56d6421f80d7963329546930~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=%2FjBtiEuc%2FQXrhACAVhR3LwfSX9Y%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">从全国的<strong style="color: blue;">新房供应</strong>情况来看，房屋审批量保持下行的态势，与去年同期相比减少9%，已经跌至11年以来的最低点。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/84d0f91d58d348dea0921ae33c166ff3~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=5%2Br%2BqtpFEov%2BAln8xsZUontcVmM%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">比住宅审批量更惨不忍睹的是新房开工数据，同比下跌15%，与2015年相比，开工数量基本腰斩。也就是说，<strong style="color: blue;">短期内的住房短缺问题将进一步加剧</strong>，供应远低于满足国家住房需求的所需的住房数量。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/20138f7e4f9e4fdbb56a63c9b73c1e1f~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=lAVw1jHQomC4zJQeqsyF4MPGBog%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">公寓和联排别墅的投资春天来了吗？</h1>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">本轮加息周期所带来的生活成本和贷款压力飙升，导致更多人的<strong style="color: blue;">购房需求从中高端市场转向了更加经济实惠的市场</strong>。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">正因如此，出现了珀斯、阿德莱德和昆士兰这些城市房价飙升，而悉尼和墨尔本房价仅出现了小幅增长。不过，尽管珀斯大部分地区的房价在过去一年上涨了超过20%后，房价也仅为悉尼房价的一半左右。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">而在墨尔本和悉尼这两个城市，由于房产的可负担性持续恶化，购房者也在寻找更可负担的细分市场。因此，非独栋住宅的涨幅远远超过了独栋住宅的涨幅。根据Corelogic的统计，在墨尔本有一半的非独栋住宅价格上涨速度高于独栋住宅，而在悉尼这一比例更是高达54%。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">悉尼的公寓投资市场一向是比较受投资房购买者欢迎的，而墨尔本的公寓市场出现如此惊人的需求增长，甚至可能开始摆脱维持数年的资本增长低迷现状，还是令投资人非常振奋的。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">除了像Parkville和Carlton这样增速高达8%和9%的区域，就连Docklands和墨尔本CBD地区的公寓都实现了3%左右的涨幅。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">喜人增幅背后的推力，除了来自一些趁低价买入的投资房买家外，还有相当一部分的则是来自于出售郊区房产后，以现金购入更靠近市中心公寓的自住房买家，也就是downsizer。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/3f9099da9f1148a18283ee551f4f5da4~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=H%2BA1aEw%2Brlks47z%2FXBMYhhjbYrY%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">这一现象不仅出现在悉尼和墨尔本这两个最大的城市，在其他州的首府城市也并不少见。随着更多的移民涌入，在新住房供应难以在短时间内满足需求的前提下，也会有更多的首次购房者选择<strong style="color: blue;">性价比更高的公寓和联排别墅</strong>，从而进一步推动这类房产的涨幅。</p>
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">澳财投研观点</h1>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">根据RBA的研究估计，住房供应量每增加1%，住房成本就会降低2.5%。但是，由于目前新房供应的问题在短时间内难以有较大起色，而人口持续增长和租赁市场紧张又会进一步提振购房需求，<strong style="color: blue;">住房成本恐怕会继续维持高居不下的现状</strong>。</p>
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/98f35720fb0f4523921729af91058c0c~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718176499&x-signature=2Z9jB9OYwOLRpE2RXKsngLd9CuY%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">待澳联储开启降息周期后，原本就位于高位的房价，必然会在居民借贷能力提高以及生活成本下降之后，出现更高的涨幅，<strong style="color: blue;">很难出现房价下滑的现象</strong>。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">但是，经历了加息周期后，新房的造价和老房的售价都大幅攀升，居民整体的消费能力和房产可负担性也持续恶化。在转向中低型房产市场后，市场中两种房源会出现更大的涨幅——位于近郊和CBD的公寓和联排别墅，以及位于远郊的独栋住宅。不仅针对于自住房买家，对投资房买家来说，这两种房产也值得重点关注。</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">作者：Rebecca Gong</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">编辑：Serena张斯</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">（欢迎订阅澳财网头条号，我们将不断为您提供优质的全球宏观经济分析和澳洲财经资讯）</p>
<p style="font-size: 18px; line-height: 40px; text-align: left; margin-bottom: 30px;">文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，请勿单独转载图片。本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述/一般信息，不构成交易建议，仅供参考。任何前瞻性陈述并非对未来业绩的保证或陈述，切勿过分依赖。在进行任何投资时，请基于个人投资目的、财务状况或个人需求考虑本文所含信息的适用性，谨慎决策，风险自担。</p>
|
|
全球贸易战影响下，澳大利亚房地产或成避风
全球经济动荡，打击澳洲购房者信心！清盘率
留学生在悉尼租房，因擅自搬离，损失$4600
普通房东正在被逼退场，澳洲住房市场只剩大
发表于 2024-6-6 21:37:16
