中国买家投资澳住房持续暴跌 将影响建造120万套新房计划

过去一年国际投资者在澳洲的买房活动暴跌后，给艾班尼斯（Athony Albanese）政府计划在五年内建造120 万套新住房的目标造成了超过10 亿澳元的打击。

外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，在上一个财政年度，海外买家在购买澳洲住房上花费了66亿澳元。

但这一数字比2023财政年度流入这个国家住房市场的79亿澳元海外资本减少13亿澳元，其中8亿澳元的下降是由于对中国投资者的销售额减少造成的。

经外国投资审查委员会批准购买房产的国际投资者不能购买二手住宅，因此被认为推动了新住房的建设。

联邦政府正在努力制定与各州和领地政府的《国家住房协定》（ National Housing Accord），以期在2029 年年中之前建造120 万套住房，但住房工业协会（ Housing Industry Assocaition）最近警告说，它估计在联邦政府计划建造120套新住房的时程表内，可能仅建造出少于100 万套住房。

这项五年建造120万套新住宅的宏伟计划，是艾班尼斯政府努力解决澳洲住房和租金负担能力危机的基石。

住房工业协会首席经济学家里尔登（Tim Reardon） 表示，澳洲在2015 年建造了近120,000 套雅柏文单位，然而这是在州和联邦政府对外国买房者征收高额税赋之前出现的情况，很明显，这个国家每年可建造包括雅柏文单位和独立房屋在内的240,000 套新住宅。

这是达到联邦政府达到五年建造120万套新住宅总目标所需的每年建造新住宅数字。

然而，这位经济学家表示，如果没有更多的国际资金流入住宅市场，这是不可能完成的。

里尔登说：「我们每损失一澳元的外国投资，就越来越不可能实现在国内建造120 万套新房的目标。」

「建造新公共住房的投资再多也无法弥补外国投资的损失。」

这位经济学家表示，由于绝大多数国际买家从未来过澳洲，大多数国际买家在澳洲的投资住宅活动，最终会支持这个国家的租房市场。

里尔登补充道，政府一方面呼吁在全国各地建造更多新住房，另一方面却通过提高税收来抑制一个关键的资本来源（即外国买房者），这是「反常的」。

牛津经济研究院（Oxford Economics）房地产和建筑预测主管希伯特（Timothy Hibbert）表示，虽然损失来自外国投资者的超过10亿澳元的资本并不理想，但流入澳洲房地产市场的国际资金水平现在非常低，以至于他们并不认为这是他们预测的核心。

然而，希伯特警告说，流入的外国资本水平下降会对澳洲产生了进一步的影响。

「你从这些投资者那里得到的政府现金没有你以前（从税收中）得到那么多。」

「不少中国开发商也卖掉澳洲的开发项目资产退出这个市场。」

「因此，现在在澳洲建造住宅的开发商肯定总体上较少，而（来自中国的）国际开发商甚至更少。那是因为他们发现更难销往（中国）国内市场。」

但他警告说，虽然十年前国际资金对澳洲的雅柏文住宅楼建设热潮至关重要，但现在重新打开这一「水龙头」可能非常困难——尤其是在其他问题影响一些国家资金的可用性的情况下。

这位经济学家表示，政府现在别无选择，只能专注于本地买家，并想方设法解决因建造房屋成本上升而引起的问题。

希伯特指出，虽然中国在国内面临挑战，包括几家大型建筑公司的倒闭，但很明显没有其他国家踏入他们留下的空白——这对建造更多房屋来说不是好消息。

他估计，近10 亿澳元的外国资本损失可能是建造多达1000 套新住宅的差额，这只是《国家住房协定》计划建造住宅数量的一小部分——但表明了实现这一目标所需的大量资金。

澳洲的房地产业游说团体的负责人还警告说，外国资本的流失可能是政府计划摆脱住房危机的一个主要问题。

澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）主席皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，鉴于中国国内房地产行业持续存在问题，看到中国开发商退出澳洲并不令人惊讶。

但随着全国房地产专家警告澳洲需要更多的外国资本来增加其住房供应并解决负担能力危机，皮尔金顿表示，这种来自海外的房地产投资资金减少令人担忧。

她说：「这当然不理想。」

本月发布的外国投资审查委员会的统计数据还显示，涉及外国投资者的商业房地产交易在上一个财政年减少了一半，从502 亿澳元暴跌至仅233 亿澳元。而在2021-2022 财政年度，这一数字更高得多，超过630 亿澳元。

来自中国大陆的买家是澳洲房屋的最大海外买家，他们在上个财政年度在澳洲各地购买1998套住宅，花费26 亿澳元。这一数字远低于他们在2022-2023 财政年度购买2601 套房屋花费的34 亿澳元。

皮尔金顿补充道，国际投资者在购买商业地产支出的大幅减少也不足为奇，因为澳洲转向更有利于在家工作的环境，使包括墨尔本和悉尼在内的主要首府城市商业市场处于的调整阶段。

香港投资者上个财政年度在澳洲购买409 套住宅，花费为4亿澳元，这是有记录以来香港投资者在澳洲买房的第二高数字，接下来是中国台湾和越南的买房者，尽管购买的房屋数量较少，但金额相似。

地产广告与资讯网站realestate.com.au 的最数据显示，英国和纽西兰的居民在6 月份在该网站上查看的房屋最多，其次是美国，此后在7 月份飙升至榜首。

来自中国的搜索量有所下降，但分析师德洛（Karen Dellow）指出， 的最新数据表明，过去一年澳洲房屋的国际搜索量总体上增长了3%。

主要面对中国和其他海外华人市场的房地产网站居外（ Juwai.com ）的单独数据显示，2023财政年度墨尔本住宅吸引的来自中国的查询比悉尼多30%，2024财政年度则多17%。紧接墨尔本和悉尼之后的是柏斯，接下来是布里斯本和阿德雷德。

居外IQI 联合创始人Daniel Ho 表示，他们遇到的查询大多数各方都表示他们正在寻找自住的房子，这表明与2014-2018 年的高峰期相比，外国投资者现在对投资澳洲住宅的兴趣几乎不存在。

Ho 补充道，他认为外国投资审查委员会记录的从国际买家那里购买澳洲住宅数量减少是由于负担能力——一些国际银行提供的利率比澳洲贷款机构发放的房贷利率高2 个百分点。

他说：「外国买家在澳洲购买和持有房产的费用比当地居民和公民高得多。他们有额外的税费、费用和关税，当地买家不必担心。甚至他们为抵押贷款支付的利率也更高，因为他们无法从澳洲四大银行借款。」

他指出，从长期来看，这种下降更为明显，外国投资审查委员会在过去三年中批准了国际买家在澳洲购买84亿澳元的住宅，而截至2021年6月30日的十年中为1262亿澳元。