警告！政策要变，墨尔本楼市面临崩塌！

发表于 2024-6-6 22:16:12

<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/958bcf7e9b5e4ce4ad29accd8bd22bd0~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718178463&x-signature=9B6MRduwDAbW2nB3U3WC39LBcZU%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
在澳洲，你听过负扣税吗？
澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。
严格说来，“负扣税”并不是一种税
而是一种对于投资房产的税务补贴制度。
很多人不明白什么是负扣税，简单说一下：
你投资房产，租客缴纳的租金是你的“收入”
银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费等等就是你的开销
用收入减去开销，你的投资房的收益可能会出现一个纸面上的“亏损”
这个“亏损”可以从你工资收入应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的减免，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金
超过投资收益所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税
王科工资8万澳币一年，有澳洲身份，要交个人所得税将近2万澳币。
但是王购买了一套投资房，其租金刚好能偿还此房的贷款。
但房屋折旧等能给他带来每年2.5万澳币的负扣税工具。那么A的应缴税部分只有8万-2.5万=5.5万澳币。5.5万澳币的收入要交个人所得税仅1万澳币。
也就是每年能带来2-1=1万澳币的正向现金流。
国税局将从王科已缴的税款中退还这部分差额。
负扣税的好处是，每当你借钱进行投资时，你都可以将所有利息和相关投资成本作为税收减免，以抵消你的其他应税收入，最终减少纳税，
据财政部称，在 2021-22 财年，共有 110 万澳大利亚人拥有负扣税房产，
其中大部分税收优惠流向了高收入投资房产所有者。
负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时，你的损失也可以成倍放大
如果租金上涨，一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益，负扣税就可能变成正扣税
也就是说，即便房价不怎么涨，单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。
负扣税对于房产投资者极为有利，尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税
更是“合法避税”的“神器”。
但就是这样的神器，现在，澳洲工党政府将要对负扣税进行改革！
阿尔巴尼斯总理公布了三阶段减税的改革方案。
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/93ec35b24cce44f787353f3d1fdedba8~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718178463&x-signature=1TSp%2BNKHc2MryC0myPTxxrN9HrM%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
统计显示，从2010年到2033年，负扣税政策会导致预算损失大约2,280亿澳元税收，
而房产投资者获得的减税估计会超过联邦政府对公屋投资的至少5倍。
这是工党想改革的原因。
早在1985年，工党政府就曾经在澳洲全面取消过负扣税制度。
当时的背景和今天几乎如出一辙，许多澳洲人民抱怨投资者推高房价、哀叹自己买不起房，于是，工党执政下的Bob Hawke政府把矛头指向了“负扣税”，
在全澳推行起了废除负扣税的政策。
现在更是如此。
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/a555a3a1e7974dea9b7b5acab79a7221~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718178463&x-signature=hpdJOwnisE668ZsKkopJ0CL%2B5bo%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
一些工党后座议员迫切希望对负扣税制度进行改革。他们希望让负扣税只适用于一处投资房产。
要求改革的呼声日益高涨
如果这项优惠政策彻底改变，一些拥有多处投资房产的投资者会立刻站出来反对。
总理阿尔巴尼斯会证明缩减或取消负扣税是合理的。
那么，缩减甚至取消负扣税，对澳洲有什么影响吗？
房产影响
上文说了，在1985年，工党曾经取消过负扣税。
虽然只取消了18个月。
这18个月里发生了什么呢？
悉尼和珀斯的房租应声上涨，人民怨声载道。
究其原因，取消负扣税会造成投资者持有房产的成本上涨，
投资者本人并不会默默地承担这部分额外的成本，结果就只能是转移到租客身上。
所以取消负扣税，直接受影响的普通租房民众
据估计，有224万澳洲人拥有投资房产，约为325万套住房。
绝大多数房东（71%）拥有一处投资房产，18%的房东拥有两处，5%的房东拥有三处。
由于澳大利亚楼市上涨，这意味着投资者可以在几年后通过出售房产获得可观的资本收益，这使得负扣税特别值得。
但是，如果缩减或取消负扣税将“使住房建设再下降4.1%，GDP减少15亿澳元，工作岗位减少7000个。
如果取消负扣税优惠，澳洲房地产行业将会付出高昂的代价。
过去一年近13%投资者至少卖掉了一处房产，原因是政府加税或威胁要加税，这使得澳洲房产变成了不那么吸引人的资产。
由于城市住宅的土地供应受到严格限制，负扣税改革的大部分影响将通过土地和房价价格下跌来体现。
甚至会引发抛盘潮。
<h1 style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">受影响最大的，就是墨尔本房产</h1>
墨尔本的房地产投资者若现在购房，每周将损失数百澳元。
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/81595c8831e945509d0468f0d1b9964a~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718178463&x-signature=CN14tXWkVJ9yHakBIv42aRQIXOE%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
CoreLogic的模型显示:
墨尔本各个地区的租金增长都不足以覆盖抵押贷款还款的增加。
在像Bayside和Boroondara这样的富裕地区，抵押贷款增加与租金增加之间的差距在每周500到700澳元之间。
从2020年3月到2024年1月，大墨尔本地区的周租金上涨了101澳元，但投资者的抵押贷款还款却增加了341澳元/周
很多区域基本都是墨尔本的富人区，以及华人聚居区。
<div style="text-align: left; margin-bottom: 10px;"><img src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/b3b3641c1cc741cda6fe9cdef47fd340~noop.image?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1718178463&x-signature=vhl0kKCtcjwdcpAVP%2FkiwoBLhOk%3D" style="width: 100%; margin-bottom: 20px;"></div>
也就是说，如果负扣税取消，墨尔本的楼市将会出现下跌。
与利率处于历史低点时相比，鉴于现在债务成本的大幅上升，用得上负扣税的投资也越来越多。 
租金收入与抵押贷款成本之间的差距越大，投资者就越依赖于负扣税的结果。
但是现在工党需要更多款项做其他事情，如果有更多的投资者使用负扣税策略，政府的负扣税成本将会增加。
作为澳洲房产投资者，能够通过“负扣税“制度来在进行投资的同时达到节税的目的，这无疑是澳洲房产投资得天独厚的优势之一。
如果稍后负扣税政策被取消，受打击的，将会是天翻地覆的严重。
那么你们觉得负扣税应该被取消吗？
你们同意工党的做法吗？

警告！政策要变，墨尔本楼市面临崩塌！

相关帖子