12月墨尔本和悉尼房价领跌 全国房价近两年首次下降

全国住宅价格在12月下跌，结束了楼市无视央行加息的近两年持续上涨，这也是全国房地产价格在这一轮周期中首次下跌，尽管此前墨尔本和悉尼这两个最大市场已先后出现下滑之势。

根据房地产分析公司CoreLogic 周四发布的最新数据，澳洲房价在2024年最后一个月下跌0.1% ，主要是由悉尼和墨尔本楼市明显更大的跌幅推动的。这些下跌将维州首府城市住宅的中位价推低至775,000澳元以下，全年跌幅为3%。

CoreLogic 研究主管罗列士（Tim Lawless） 表示，他预计大首府城市的房价将继续下跌，直到利率开始下降，因为尽管住房供应更多，但负担能力问题正使买家望而却步。

这是CoreLogic 住房指数自2023 年2 月以来的全国房价首次呈现月度下跌，CoreLogic 指数是澳洲最广泛关注的住宅房地产价格追踪数据。

罗列士说：「房地产市场终于赶上了市场动态的现实，所以这绝对是一个转捩点。」

「这可能是（楼市）短暂而温和的衰退的开始，这取决于利率何时开始下降，可能在4 月或5 月。」

「降息将提振信心并略微提高借款能力，因此它可能会为住宅价格奠定基础，并可能引发温和反弹，但我认为它不会启动新的强劲增长周期。」

自2023 年11 月以来，澳洲储备银行一直将利率维持在4.35%，希望能过提高利率为持续的通胀降温。金融市场预计这家澳洲央行将在4 月份降息，并认为2 月份降息的可能性为59%。

另一方面，接受《澳洲金融评论报》调查的国内经济学家预测，他们普遍认为央行降息周期将在5 月开始。

CoreLogic 整理的数据显示，悉尼和墨尔本的住宅价格下跌加速。其中墨尔本的房价在12月下跌0.7%，几乎是11 月跌幅的两倍。而悉尼的房价指数在12月下跌0.6%，创下12个月来的最大月度跌幅。

罗列士表示，随着上市房源数量超过五年平均水平，悉尼房价的下滑趋势可能会在未来几个月与墨尔本持平。

他说：「悉尼的挂牌上市房源总数比一年前高出9%以上，比五年平均水平高出约10%，现在的平均水平略高于墨尔本，因此悉尼可能会遵循与墨尔本经历的相当相似的轨迹。」

「较低的利率可能会带来一些生命线，但考虑到房地产的价格，这仍然是一个难以打入的市场。看起来一些供应反应也正在通过新的发展而出现。」

安保集团（AMP ）首席经济学家奥利弗（ Shane Oliver ）表示，正是糟糕的负担能力将限制新一年度的房价上涨。

奥利弗博士说：「从历史上看，在房地产价格出现体面的上涨之前，负担能力会有更显著的改善，但下一次好转将从有限的负担能力开始。因此，虽然降息将在短期内限制下行空间，但上行空间也可能有限。」

房地产经纪行BresicWhitney 的总裁麦格林（Thomas McGlynn） 表示，居高不下的利率「真的开始打击许多家庭」。

麦格林说：「越来越多的人选择将他们的房产投放市场，但那里的买家也越来越少，因为他们因借贷能力较低而被边缘化，因此房源正在增加。」

「一旦利率下降，买家将迅速重返市场。过去几个月，悉尼的住宅拍卖清盘率一直在稳步下降，这是市场下跌的早期迹象。所有迹象都表明，在今年年中之前，市场将疲软。」

虽然澳洲两个最大城市的住宅中位价有所下降，但布里斯本、阿德雷德和柏斯的中位价仍在上涨，尽管涨幅比以前慢。

尽管12 月房价下跌，但按整个2024年来计算，除墨尔本下跌3%外，其他首府城市的全年价格仍在上涨。其中悉尼的房价上涨了2.3%，阿德雷德和布里斯本分别飙升了13.1% 和11.2%。柏斯是去年楼市表现最好的首府城市，全年住宅价值飙升19.1%。然而，预计西澳首府城市今年的价格增长将大幅放缓。

在全国范围内，住宅房地产平均价格在12个月内上涨了4.9%。

罗列士说，柏斯楼市也明显失去了强劲上涨的势头，看起来那里的房产在市场上放缓的时间会更长一些，他还指出柏斯挂牌上市房源数量急剧增加。

「我们从经纪人那里听说，房屋卖得不那么快。查房开放日的人越来越少，投资者的兴趣也越来越小。看起来这种显著的增长势头开始放缓。」