澳洲房价猛涨, 住房危机愈演愈烈！专家：独栋屋需降价30%才公道！

发表于 2024-6-6 22:46:24

房价猛涨地区公布
3月涨24万
澳洲房价不断上涨，这一点大家都知道，但是很多人并不知道现在澳洲哪些地区的房产市场火爆异常。
在过去的3个月时间里，澳洲部分地区房价快速飙升！根据CoreLogic的数据显示，悉尼和墨尔本一些较为昂贵的城区房价进一步增长，涨幅最快的地区，三个月时间里房价上涨24.2万澳元。
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CoreLogic的研究负责人Eliza Owen表示，澳洲高端房产市场正在回暖，不仅价格上涨，需求量也不断增加。
截至今年2月澳洲住宅价值与去年年底相比，悉尼和墨尔本的房价在经历了短期的低迷以后，再次呈现上行趋势。
悉尼表现最佳的城区主要集中在下北岸、中央海岸和内西南区，这些地区的房价上涨速度是悉尼0.6%的季度涨幅的8倍左右。
Longueville的独立屋在过去三个月中增值了24.2万澳元，中位价上涨了4.8%，达到530万澳元。
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内西区Haberfield的独立屋价格上涨了15.6万澳元，中位价增长了5.2%，达到314万澳元，而Lane Cove West在过去三个月中也上涨了4.6%，房价上涨12.9万澳元。
出乎很多人预料，现在高端房产市场的确更有竞争力。
过去三个月，位于中央海岸的Kincumber、Saratoga和Davistown均实现了4.5%的增长，平均增值约4.8万澳元。同时，内西南区的Mortdale、Narwee和Wiley Park在过去三个月中也上涨了超过4.4%。
在墨尔本，内城区的Carlton North、Abbotsford和Clifton Hill，以及Mornington半岛的Sorrento和Portsea，在过去三个月中房价增长最为显著。房价至少上涨了2.8%，远远超过了同期墨尔本地区0.6%的跌幅。
过去几年表现不佳的城区，如North Melbourne、Carlton、Docklands和Southbank，公寓价格出现反弹，上涨了高达5.6%，平均增值约2.1万澳元。
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在布里斯班，内城区Kalinga在过去三个月录得了最快的房价增长，这主要得益于来自州际买家的需求。
不少房产中介表示，越来越多悉尼墨尔本的居民开始搬迁到布里斯班。
过去三个月，Kalinga的独立屋房价上涨了10.3%，中位价增长了17.9万澳元。
《悉尼晨锋报》报道称，最新分析显示，澳洲几乎所有首府城市的独栋屋价格都被高估了。
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AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房产研究院的数据进行分析后发现，澳洲独栋屋价格被高估了29.4%。
悉尼独栋屋的价格被高估了近33%，这意味着独栋屋中位价（基于CoreLogic数据）需要下降45.8万澳元，才能被视为“公允价”（fair value）。
在布里斯班和堪培拉，独栋屋的价格分别被高估了33.5%和31.1%，阿德莱德（26.9%）、墨尔本（25.9%）和珀斯（8.8%）的独栋房屋价格也高于“公允价”。
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Oliver从1983年12月的数据开始，比较每个首府城市的独栋屋中位价与平均租金。由于缺乏数据，达尔文和霍巴特不在其中。
当时，全澳独栋屋中位价为69569澳元，平均租金约为每周110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房价的8%左右。
现在的独栋屋中位价为1091938澳元，平均周租金为574澳元，相当于年租金仅为房价的2.7%。
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Oliver表示，该指标的原理与股票的市盈率类似。“任何资产的估值都没有完美的衡量标准，但股市的评估方法是将股价与其潜在收益进行比较。”
“对于房地产市场，这个衡量标准便是租金，无论是出租物业还是自住物业都有租金指标。”
“房价被高估也向市场发出了警告，一旦出现严重衰退或移民数量大幅减少，那么可能会出现房价大幅下跌的情况。”
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但Oliver也强调，这种情况不太可能发生，尤其是在今年年底利率有望放松的情况下，“房地产市场不会有太多出错的空间”。
Oliver表示，如果加息幅度过大、降息速度放缓或失业率大幅上升，独栋屋价格可能会回到公允价，但这些情况近期都不可能发生。
Oliver认为，澳洲房产投资者通常更关心资本增长而非租金回报。这也意味着，如果房价继续上涨，房产估值过高实际上满足了他们期望。
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Olive表示，长期以来一直有人认为澳洲房市处于泡沫之中，“但利率再次下降或我们迎来一波非常强劲的移民潮之后，房市就起飞了。”
他表示，越来越多的人来到澳洲确实给房市带来了压力，但利大于弊，“如果过多地削减移民，就不会有建造房屋所需的工人”。
“真正的解决办法是找到方法提供更多的住房，提供更容易负担的住房。其中一部分必须是更密集的城市化。”
《每日电讯报》3月9日报道，可怕的租房条件使新州，成为有史以来最糟糕的租房时期。
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由Saturday Telegraph独家发布的令人震惊的PropTrack数据显示，租金负担能力已恶化至有深入记录以来最糟糕的水平。
对于年收入为11.3万澳元的新州家庭而言，12月新州发布的出租房广告中只有约四分之一被认为是可负担得起的。
PropTrack指出，租户从未有过如此少的选择。
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专家表示，考虑到澳洲目前没有处于衰退状态，失业率也很低，这种令人震惊的租金负担能力在历史上并不常见，因为这些因素通常会减轻对租户的压力。
PropTrack经济学家Angus Moore说，租户目前的处境十分严峻，这是多年来房租大幅上涨、工资增长缓慢的结果。
“收入跟不上步伐，还差得远，”他说。
那些被认为低收入的人，也就是年收入为69,000澳元的租房者，属于最底层的三分之一家庭，只能租得起新州不到3%的出租房。
根据PropTrack租金负担能力指数（Rental Affordability Index），如果他们想避免将超过四分之一的收入花在房租上，就必须这样做。
但是，即使是那些愿意拿出更多收入的人，他们的选择也不多。
PropTrack的数据显示，准备将收入的35%用于支付房租的低收入家庭仍然只能负担新州16%的出租房。
在全国租金最高的悉尼，低收入家庭能够负担的租赁住房可能要少得多。
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这种经济紧张程度比2008年全球金融危机期间还要严重，当时的租金负担能力指数开始创下纪录。
Moore说，你必须把时间倒回到上世纪90年代初的经济衰退时期，才能看到类似今天租户所面临的状况。
他说，不同之处在于当前的经济并未衰退，而且与30年前相比，租户的比例要大得多。
上世纪80年代末，新州有近27%的家庭租房居住，其中四分之一是从住房管理局或其他政府机构租房。
自那以后，租房家庭的比例上升到现在的约33%，而租住政府住房的家庭数量则减少了一半。
“过去，当租金负担能力出现真正的紧张时，是在失业率上升时期，而在失业率上升之前，租金也在快速上涨。”
“我们现在所处的环境并非如此，自新冠疫情以来，房租大幅上涨，但失业率并没有迅速上升。”
Moore补充说，最近的租金上涨是在租金严重短缺和租户需求激增的背景下出现的。
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“移民是一个主要因素，因为没有足够的住房，但这不是唯一的因素，”他说。
他说：“早在边境重新开放之前，房租就已经开始上涨，其中很大一部分原因是住房构成发生了变化，租房者搬出了合租房，因此四个人现在需要四个独立的住处。”
澳洲房地产协会主席Leanne Pilkington表示，除非政府调整政策，否则住房短缺问题将继续困扰市场。
她指出，过高的印花税费用是造成住房短缺的原因之一，因为这阻碍了家庭出售住房，而这些住房本可以卖给投资者，成为出租房，或者成为首次购房者，从而退出租户群体。
不得不忍受在长队中等待看房的情侣告诉Saturday Telegraph，他们已经“精疲力竭”了。
Jack Ellis和伴侣Cecilia Hollins最近租到了房子，他们是在被告知旧房租金将上涨30%之后，于10月份开始找房子的。
Ellis说：“我们去的每个地方都是同样的价格，但质量较差，或者价格高得多，而且有多达二三十组人在街上排队。”
Hollins说，目前的租金令人难以接受。她说：“租房危机推高的房租远远超过了我的工资水平，所以这对我来说是致命的。”
“我甚至无法想象那些有孩子的人或者像我们一样没有稳定工作的人的感受。”
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那么问题就在于，新西兰和澳大利亚两地市场所面临的环境高度雷同，为什么在经历了1月开局疲软、2月房源暴涨后，新西兰的价格显得有气无力，而澳大利亚却呈现出向上的趋势呢？背后可能存在两大原因。
首先，澳大利亚没有对海外买家实施禁令。这导致在边境重新开放后，澳大利亚和新西兰都迎来了移民潮，对当地住宅供应带来了巨大的考验，直接结果就是租金不断上涨。据Corelogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson介绍，去年10月至12月，新西兰全国租金上涨了7.7%，增速甚至超过了正常水平，而奥克兰的租金增幅更高达9.2%。
尽管澳大利亚也出现了类似的情况，但与新西兰移民不同的是，澳大利亚移民有另外一个选择：当租房竞争过于激烈时，他们可以直接购房，从而刺激了购房需求。实际上，澳大利亚住宅市场在2023年受到了前所未有的海外关注，海外买房和租房搜索量创下历史新高。购房搜索量同比增长了23%，在过去五年增长了30%；租房搜索量同比增长了14%，与2022年12月相比增长了46%。中国买家/租户对搜索量增长做出了最大贡献，购房搜索量增长了67.7%，租房搜索量增长了70.4%。疫情初期，由于学生回国和边境关闭，来自中国的搜索量大幅下降。现在随着边境再次开放，学生和劳工可以自由出入，中国对澳大利亚房产的兴趣急剧增加。
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其二，新西兰通胀问题严重且持续。客观来看，两国央行目前都未达到通胀目标。但是相比之下，澳大利亚的情况要比新西兰好得多。澳大利亚统计局最新数据显示，截至1月底的12个月内，年通胀率仍稳定在3.4%，是自2021年11月以来的最低水平。虽然仍高于央行2-3%的目标范围，但已经看到了一线希望。市场几乎可以确定，利率已经见顶，央行在下次审查中降息的可能性增加，这无疑会鼓舞买家情绪。相比之下，新西兰的通胀率仍停留在去年第四季度的4.7%（新西兰央行每季度更新一次，澳大利亚央行通常也是每季度更新，但在特殊情况下会提供月度数据以供经济决策参考），与央行1-3%的目标仍有较大差距。
为了应对通胀问题，新西兰央行对市场发出强硬言论，原本看好提前降息的市场开始混乱，对OCR见顶的信心逐渐动摇。例如，ANZ银行爆出预测央行还将再次加息两次，这让市场震惊不已。买家经过一番操作后，彻底不再急于行动，开始以精挑细选的节奏购买房屋。需要注意的是，新西兰央行在2月份发布的货币政策声明中表现出明显的软化态度，再次引发了市场的遐想。Kiwibank认为11月份央行降息的可能性正在增加。
上周（3月6日），新西兰主流商业银行BNZ宣布调降房贷利率。BNZ今天表示，调整其半年期至两年期的房贷利率。具体而言，该银行将其半年期特别房贷利率调整为7.29%，一年期特别房贷利率降至7.24%。
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另外，该银行将其18个月的特别房贷利率由6.99%降至6.89%。两年期特房贷利率降至6.79%，低于其竞争对手ASB的6.85%。
除此之外，BNZ已将其半年期标准房贷利率从7.99%降至7.89%，一年期标准房贷利率则下调了5个基点至7.84%。
该银行18个月期的标准房贷利率降幅最大，达到10个基点，降至7.49%。两年期标准房贷利率则由7.45%降至7.39%。
与此同时，BNZ今天将其定期存款利率也进行了下调。
该银行将其一年期定存利率下调了10个基点至6%，两年期定存利率下调了5个基点至5.6%，五年期定存利率下调了15个基点至5.1%。
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尽管上周新西兰央行将官方现金利率（OCR）维持在5.5%，但其随附的货币政策声明并不像许多评论人士预期的那样鹰派。但央行预计，到2025年时才会下调OCR。
除此之外，主流商业银行ASB和ANZ均于本周一下调了部分房贷利率。
上周三央行公布OCR后，影响房贷利率的两年期掉期利率从5.21%降至5.05%。
ASB的执行总经理Adam Boyd表示，部分抵押贷款条款的减少，反映了掉期率对央行将OCR保持在5.5%的反应。
不知道大家怎么看待澳洲现在出现的住房危机和房价上涨呢？
也许这又是一个立场决定脑袋的问题吧......
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